Dù thị trường bất động sản vẫn chật vật với những biến động lớn, bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận kết quả tích cực, thiết lập được lối đi riêng, mạnh mẽ bước qua khủng hoảng.
Thời gian qua, nhằm đón sóng đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam, nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và đây được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2023.
Dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục sôi động trong năm nay trước bối cảnh các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy sẽ tiếp tục khiến giá thuê đi lên, đồng thời thúc đẩy mở rộng các quỹ đất công nghiệp mới.
BĐS công nghiệp “cứu cánh” thị trường
Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2022 ghi nhận nhiều biến động không tích cực, từ vấn đề pháp lý dự án đến tình hình thanh khoản của các doanh nghiệp, hàng loạt đại gia bất động sản đối mặt với khó khăn trong hoạt động kinh doanh và thậm chí phải đối diện với các mức lỗ kỷ lục.
Tuy nhiên, trong bức tranh u ám của ngành bất động sản, vẫn có một mảng sáng tỏ với sự xuất hiện của các chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp (KCN), vẫn “khỏe mạnh” giữa những biến động thị trường.
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), sau đại dịch Covid-19, Việt Nam đang có nhiều cơ hội để thu hút làn sóng đầu tư từ các doanh nghiệp FDI mới.
Việc kiểm soát dịch bệnh hiệu quả, duy trì sự ổn định trong sản xuất và kinh doanh làm cho Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư an toàn, tiềm năng và hấp dẫn trong chính sách đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu của các doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, với nhân lực dồi dào và thị trường nội địa gần 100 triệu dân, cùng với tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng, Việt Nam trở thành một thị trường có năng lực mua sắm lớn và thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Ông Tuấn cũng cho biết Việt Nam có cơ hội để đón đầu xu hướng chuyển dịch chuỗi sản xuất toàn cầu và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài phát triển một số lĩnh vực mới tại đây.
Báo cáo mới nhất từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước đang có xu hướng tăng, đạt trên 80%. Trong đó, một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Điều này dẫn đến giá thuê đất KCN trên cả nước đã tăng 10% trong năm vừa qua.
Cuộc chơi ngày càng nóng của bất động sản công nghiệp
Ông John Campbell – Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai II, Vành đai III cũng như Sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động.
Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê từ đầu năm đến nay ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%.
Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án khu công nghiệp xây sẵn được phát triển tại khu vực phía Nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba.
Mặc dù sự quan tâm đến các khu công nghiệp của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ông Phạm Hữu Thắng – nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.
Vì vậy, các khu công nghiệp mới được kỳ vọng sẽ có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ và các trung tâm dữ liệu. Mặt khác, Chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư khu công nghiệp phát triển thêm dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt thủ tục hành chính liên quan…
“Lãi đậm” nhờ “đổ tiền ” vào BĐS công nghiệp
Báo cáo tài chính của Tổng công ty Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO – Mã: IDC) cho biết doanh thu thuần doanh nghiệp này ghi nhận được năm qua đã tăng gấp đôi so với năm 2021, đạt 8.242 tỷ đồng.
Trong cơ cấu doanh thu, mảng dịch vụ khu công nghiệp trở thành nguồn thu lớn nhất mang về hơn 4.200 tỷ đồng cho IDICO, tương đương gần 50% doanh thu hợp nhất và tăng tới 6 lần so với năm 2021.
Kết thúc năm 2022, chủ đầu tư KCN này ghi nhận mức lãi sau thuế 2.596 tỷ đồng, tăng tới 4,5 lần năm liền trước và là mức lãi cao nhất của doanh nghiệp kể từ khi thành lập.
Tương tự, “ông lớn” bất động sản công nghiệp Viglacera (VGC) cũng ghi nhận doanh thu thuần năm vừa qua tăng 30%, đạt gần 14.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng đạt 1.931 tỷ đồng, vượt 37% chỉ tiêu đặt ra trong năm.
Xuất phát điểm là doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, nhưng những năm gần đây, cho thuê bất động sản, hạ tầng KCN đã trở thành nguồn thu lớn thứ hai của Viglacera với hơn 3.338 tỷ đồng, đóng góp gần 1/4 tổng doanh thu hợp nhất.
Trong nhóm chủ đầu tư bất động sản KCN lớn, số ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm trong năm vừa qua. Trong đó, kết quả kinh doanh của Công ty Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) đã giảm về đáy lịch sử, đặc biệt trong quý IV/2022, khi các chỉ tiêu kinh doanh đồng loạt rơi xuống mức âm.
Lãnh đạo Tân Tạo giải trình do phải thanh lý hợp đồng thuê đất dài hạn xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương theo điều kiện bất khả kháng (dự án Kiên Lương 1 đã bị loại bỏ khỏi danh sách vận hành trước năm 2030), dẫn đến việc doanh nghiệp phải ghi nhận một khoản giảm trừ doanh thu trong quý IV/2022 hơn 2.100 tỷ đồng.
Tính chung cả năm 2022, doanh nghiệp của bà Đặng Thị Hoàng Yến ghi nhận mức doanh thu thuần âm hơn 1.576 tỷ đồng, qua đó báo lỗ sau thuế hơn 176 tỷ. Đây là năm đầu tiên doanh nghiệp này thua lỗ kể từ khi công khai số liệu tài chính năm 2003 đến nay.
Dư địa tăng giá đáng kỳ vọng
Trong bối cảnh Việt Nam trở thành một trong những điểm đến của làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, các chuyên gia cho rằng từ việc phải đi mời chào, đưa ra các ưu đãi để thu hút dự án FDI, hiện nay, Việt Nam đã có điều kiện để chọn lọc dự án phù hợp.
Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng cần xây dựng bộ công cụ sàng lọc dự án FDI để lựa chọn các dự án hiệu quả, phù hợp với tiêu chí phát triển của Việt Nam.
Phó tổng thư ký VCCI cho rằng việc xây dựng bộ công cụ sàng lọc sẽ từng bước khắc phục được những hạn chế của hoạt động thẩm định dự án FDI hiện tại, đồng thời đón dòng vốn phù hợp với định hướng của Việt Nam.
Các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán SSI cho rằng xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ là động lực tăng trưởng cho các KCN tại Việt Nam.
Thực tế, năm qua, Việt Nam đã thu hút nhiều nhà máy sản sản xuất lớn như Lego với vốn đầu tư 1 tỷ USD; LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD, mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai. Ngoài ra, nhiều đối tác của Apple như Foxconn, Quanta Computer và BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc) đều đã có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà máy tại Việt Nam.
Các chuyên gia tại Colliers còn nhìn nhận với sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, phát triển kết nối giao thông giữa các khu vực cảng biển và hỗ trợ cho dịch vụ hậu cần thì bất động sản KCN vẫn sẽ là điểm sáng trong thời gian tới.
Dù đã “thắng đậm” với bất động sản công nghiệp trong năm 2022, nhưng 2023 vẫn là thời điểm VÀNG để “đổ tiền” vào loại hình này. Trong đó, bất động sản Bình Dương, Đồng Nai, Long An,… tiếp tục là những cái tên sáng giá ở khu vực phía Nam.
Cùng với BĐS công nghiệp, bất động sản liền kề KCN và các loại hình nguồn cung khan hiếm như shophouse trung tâm KCN, biệt thự vườn cũng là những lựa chọn đáng quan tâm.
