Thị trường bất động sản Bình Dương đang đứng trước nhiều cơ hội mới, đồng thời những thách thức vẫn còn tồn tại song hành. Đầu tư vào đây nhà đầu tư cần biết toàn cảnh diễn biến của thị trường để nhận diện thời điểm và khu vực đầu tư tốt nhất.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng do tình hình kinh tế, chính trị thế giới diễn biến phức tạp, tuy nhiên tỉnh Bình Dương vẫn đang cố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững để tạo ra những “điểm sáng” để thu hút dòng vốn đầu tư, phát triển bất động sản công nghiệp, thương mại, nhà ở…
Yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS Bình Dương phát triển
Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, đối với thị trường bất động sản nhà ở, việc tiếp tục thực hiện chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng, ưu tiên nguồn vốn vào các ngành, lĩnh vực sản xuất, mặt bằng lãi suất tăng cao giai đoạn cuối năm, đã có tác động đến tình hình đầu tư, giao dịch trên thị trường nhà ở trong quý IV năm 2022. Về bất động sản công nghiệp, tính đến quý IV năm 2022, vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng so với cùng kỳ, hơn 3,08 tỷ USD vượt 171% so với kế hoạch năm, tăng 48% so với cùng kỳ.
Việc phát triển theo các khu, cụm công nghiệp mới trên địa bàn, kéo theo nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Giá thuê có thể khoảng 250-300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa Bình Dương. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao nhất cả nước, 29 khu công nghiệp đang hoạt động của tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.
Dự kiến trình Chính phủ phê duyệt trong năm 2023, sẽ tạo không gian phát triển mới cho tỉnh; việc nâng cấp đô thị (Dĩ An, Thuận An), nâng loại hành chính (Bến Cát, Tân Uyên); việc triển khai các khu công nghiệp quy mô lớn (Khu công nghiệp VSIP III tại huyện Bắc Tân Uyên khoảng 1.000ha, Khu công nghiệp Cây Trường tại huyện Bàu Bàng khoảng 700ha). Những yếu tố này không chỉ kiến tạo nền tảng phát triển kinh tế, tăng tốc độ thị hóa và gia tăng cơ hội thu hút vốn FDI, đồng thời, cũng sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển thị trường bất động sản trong năm 2023.
Kế hoạch phát triển nhà ở tại Bình Dương năm 2023
Từ kết quả chưa đạt được năm 2022, tại Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023, tỉnh đã điều chỉnh, bổ sung nhằm đáp ứng tình hình phát triển kinh tế-xã hội của địa phương và phù hợp chỉ tiêu phát triển nhà ở.
Cụ thể, Bình Dương xác định chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh năm 2023 đạt khoảng 31 m2 sàn/người (khu vực đô thị 32 m2 sàn/người, khu vực nông thôn 25,6 m2 sàn/người), đến năm 2025 là 31,5 m2/người (khu vực đô thị 32,5 m2 sàn/người, khu vực nông thôn 26,6 m2 sàn/người).
Ngoài ra, phấn đấu năm 2023, chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu đạt 9,2 m2 sàn/người, nhà ở kiên cố và nhà ở bán kiên cố đạt tỷ lệ 99,3%, giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố, nhà ở đơn sơ còn 0,7%; đến năm 2025 chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu đạt 10 m2 sàn/người; nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn tỉnh lên 65,0%, giảm tỷ lệ nhà ở thiếu kiên cố xuống còn 0,5%.
Về chỉ tiêu phát triển sàn nhà ở theo từng loại hình, nhà ở thương mại dự kiến phát triển tăng thêm 1,75 triệu m2 sàn, tương đương 17.500 căn; trong đó, năm 2023 đặt mục tiêu hoàn thành 1.239.646 m2 sàn nhà ở từ các dự án đang xây dựng, tương đương 13.537 căn. Mặt khác, năm 2023 cũng tiếp tục kêu gọi đầu tư các dự án mới.
Còn với nhà ở xã hội, tỉnh sẽ phát triển tăng thêm 600.000 m2 sàn, tương đương 18.000 căn. Để thực hiện kế hoạch, tỉnh Bình Dương khuyến khích các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh; tiếp tục rà soát quỹ đất nhà ở xã hội tại 33 dự án nhà ở thương mại khoảng 100 ha. Đặc biệt, năm 2023 đẩy mạnh việc kêu gọi đầu tư các dự án mới để hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025.
Đối với nhà ở tái định cư phấn đấu tăng thêm 140.854 m2 sàn, tương đương 1.000 căn nhằm phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một số dự án giao thông trọng điểm mà tỉnh đang triển khai. Bên cạnh đó, đối với nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng phấn đấu tăng thêm 2.081.257 m2 sàn.
Những khó khăn của thị trường BĐS Bình Dương
Ông Võ Văn Minh, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương cho biết, tỉnh vẫn còn gặp khó về các dự án nhà ở chậm triển khai, gặp vướng mắc, khó khăn trên địa bàn. Do đó, tỉnh cũng đang thành lập, kiện toàn Tổ công tác với sự tham gia các sở, ban, ngành để tháo gỡ những vướng mắc của dự án theo thẩm quyền.
Việc quản lý và chia sẻ dữ liệu phát triển nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu dự báo, định hướng thị trường, nhiều dữ liệu cần thiết chưa được thu thập, một số khác lại có độ vênh giữa các cơ quan quản lý.
Hạn chế này khiến cho việc đánh giá, dự báo và quản lý gặp rất nhiều khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, nhất là giao dịch sản phẩm của các dự án kinh doanh bất động sản nhà ở. Điều này dẫn đến quản lý thị trường bất động sản khó kiểm soát (về pháp lý các giao dịch và giá cả), dẫn đến rủi ro cho người mua và thị trường, thu thập số liệu báo cáo về tình hình giao dịch, tình hình thị trường bất động sản bị hạn chế nên việc thu thập thông tin giao dịch bất động sản từ các sàn giao dịch rất khó khăn, không có số liệu báo cáo.
Ngoài ra, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định tuy nhiều nhưng số lượng đáp ứng được yêu cầu để được hưởng chính sách thì rất ít do không đủ thu nhập tích lũy hay thu nhập không bảo đảm ổn định thường xuyên để mua nhà ở xã hội (theo điều tra xã hội học tại Bình Dương chiếm hơn 65%). Do đó, cần phân định chi tiết các chính sách đồng thời tăng tỷ lệ nhà ở cho thuê, cho thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu cho các loại đối tượng này bảo đảm sự hỗ trợ của nhà nước đến đúng đối tượng.
Vừa qua, UBND tỉnh Bình Dương vừa ban hành quy định về các khu vực được thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền. Đây là cơ sở để xác định hình thức đầu tư cho dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phân lô bán nền.
Theo đó, UBND tỉnh Bình Dương quy định các nơi không được phân lô bán nền gồm: Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, trung tâm và xung quanh các công trình điểm nhấn kiến trúc đô thị (như Khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ – Đô thị Bình Dương); Dọc bờ sông Sài Gòn (thuộc thị xã Bến Cát và huyện Dầu Tiếng); Dọc sông Đồng Nai (thuộc thị xã Tân Uyên và huyện Bắc Tân Uyên); Khu vực tiếp giáp các tuyến đường cảnh quan chính, các trục đường chính kết nối vùng.
Bên cạnh đó, các khu vực thuộc địa giới hành chính các thành phố Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, tiếp giáp các tuyến đường chính khu vực trở lên (chiều rộng đường không dưới 23 m) có trong đồ án quy hoạch được duyệt, khu vực do UBND tỉnh quyết định từng trường hợp cụ thể theo quy định cũng không được phân lô bán nền. Những khu vực còn lại, dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được phân lô, bán nền.
Khu đô thị Phúc An Ashita nằm trong quy hoạch những dự án được phép xây dựng và phát triển. Dự án đã được chấp nhận đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500. Chủ đầu tư Phúc An Ashita cam kết dự án đã có sổ hồng riêng, sẵn sàng sang tên ngay.
Phúc An Ashita liền kề quốc lộ 13 – tuyến đường huyết mạch của tỉnh Bình Dương mang đến nhiều cơ hội phát triển. Đây là dự án bán nhà phố xây sẵn với giá chỉ từ 2,2 tỷ/căn đang được giới đầu tư chú ý hiện nay. Nếu có ý định đầu tư vào bất động sản Bình Dương thì Phúc An Ashita là dự án không nên bỏ lỡ.
